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房屋租赁中的常见问题

    随着经济发展，人员流动越来越多，房屋租赁也越来越多，随之房屋租赁产生的纠纷也越来越多。下文中泰安房产中介排行交易对房屋租赁的常见问题加以总结，以供在解决此类纠纷时有所参考。

    1.房屋租赁合同是否须采取书面形式？

    《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在6个月以上应当采取书面形式租赁合同。租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同。

    2.什么是不定期房屋租赁合同？

    不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。还有两种情况也视为不定期的租赁合同，一是期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。二是租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

    3.不定期租凭合同什么时候可以解除？

    不定期租凭合同承租人可以随时通知出租人解除合同;出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限。

    4.房屋租赁合同期限是多少年？

    《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，房屋租赁合同期限一般为20年。

    5.房屋出租人有哪些义务？

    (1)交付出租房屋的义务:出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。

    (2)出租房屋适租义务:出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。

    (3)出租房屋维修义务:如当事人无特别约定，出租人应当履行出租房屋的维修义务。如出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担;因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

    6.承租人对出租房屋的使用有哪些义务？

    承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。承租人对出租房屋承担保管义务。承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

    7.承租人能否对出租房屋进行转租？

    经出租人同意，承租人可以对房屋进行转租，转租合同有效，未经出租人同意，承租人对房屋进行转租的为非法转租，租凭合同无效，但是出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，视为同意转租，承租人转租的期限不得超过承租人承租的期限。房屋承租人如何支付租金？

    8.房屋承租人如何支付租金？

    ①承租人应当按照约定的期限支付租金。

    ②对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议;无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。

    ③按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付:a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付;b.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

    9.承租人不依约支付租金的后果有哪些？

    承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金。

    10.房屋租赁合同未经备案是否有效？

    虽然《房地产管理法》第54条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案”。但未登记备案的，不影响租赁合同的效力。

    11.房屋租赁合同无效，还能收租金吗？

    房屋租赁合同无效，当事人不得请求支付租金;但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人可以请求赔偿损失。

    12.什么是承租人的优先购买权？

    承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是出租人拍卖房屋，并通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。在房屋共有人行使优先购买权的或出租人将房屋出卖给近亲属的情况下，承租人也不享有优先购买权。

    在房屋租赁合同中还有很多问题本文没有涉及，有了纠纷，要依据法律，以法服人，以理服人，友好协商，争取和平解决。

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