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地产融资篇;CMBS01、购房尾款、 物业费、供应链、类REITS09、长租公寓11、保障房销售应收款

应收账款篇：企业应收账款贸易应收账款、保理应收账款、供应链应收账款、

公用事业及其他：车辆通行费收费、公用事业收费、公积金贷款、入园凭证类、停车场收费、学校收费。

PPP项目类：PPP项目收益、

租赁、小贷及消费金融：租赁、小贷、消费金融。

其中商业房地产抵押贷款支持证券是重点品种

商业房地产抵押贷款支持证券（简称CMBS），是指以商业房地产为抵押，以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持

证券产品。作为资产证券化的一种方式，该产品具有抵押率高、融资期限长、充分利用不动产价值等优点。

那什么样的资产可以做CMBS

（1）商场、写字楼、酒店、产业园区、物流园、专业卖场、公寓；

（2）物业城市优选一、二线城市核心地段，核心城市的经济水平较高，物业的租金稳定性较好；

（3）发行主体或担保主体评级AA级以上，如主体评级较差，需引入主体评级较高的外部担保公司增信；

（4）标的物业对应的存量债务原则上不超过物业评估价值的60%，募集资金需优先用于偿还标的物业存量债务，解除权利限制；

（5）已运营满1年以上，物业较成熟，物业运营公司具有较强的物业管理运营能力；

（6）关于物业状况，租户越分散越好，且关注租金、出租面积、出租率、空置率、转租率、租约长度、收租方式等。

交易要素

（1）融资规模：一般为物业评估价值的50%-60%

（2）融资期限：12-20年，每3年设置开放期，在开放期投资者与融资人可以进行回售和赎回的双向选择，融资人可以调整票面利率使投资者放弃回售或主动选择赎回；

（3）还本付息：按季/年付息，并在存续期内每年偿还一定本金；

（4）还款来源：标的物业所产生的包括但不限于物业租金、物业费等收入；

（5）增信措施：100%股权质押、标的物业抵押、租金质押、实际控制人担保（或引入担保公司）。

交易过程

（1）引入过桥资金方（原始权益人）来认购信托计划，再以信托计划为融资人（物业项目公司）发放信托贷款，同时将标的物业抵押至信托计划，并将标的物业现金流作为还款来源质押至信托计划；如有存量债务，将信托贷款资金用于置换标的物业上的存量债务；

（2）由计划管理人（财通证券）设立专项计划，过桥资金方作为原始权益人将信托受益权作为基础资产转让至专项计划；

（3）项目存续期内，由资产服务机构负责标的物业的管理及现金流的归集，资产服务机构一般为融资人自身，另外也可以引入独立的第三方作为资产服务机构进行协同管理；由计划管理人协同托管银行进行专项计划的分配；

（4）融资人或其实际控制人（强增信主体）对优先级资产支持证券本息支付提供差额补足。

购房尾款证券化，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同》后，根据上述购房合同的约定，

购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属房地产企业的应收账款。购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给SPV，SPV作为发行人

以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。

物业费证券化是指提供物业服务的物业公司依据物业合同向业主（一般多适用于住宅物业）或承租人（一般多适用于商业、办公、仓

储等地产）收取的物业服务费（还可以包括停车管理服务费用等，视物业合同而定）；物业费ABS是指以相关物业费未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。

供应链证券化，是指在供应链上引入商业保理，供应商将其对核心企业的应收账款转让给特定保理商进行保理融资，保理商将受让的应收账款债权

作为基础资产打包转让给资产支持专项计划，应收账款到期时，由直接债务人或者核心企业向资产支持专项计划支付价款，专项计划按照约定向投资者兑付本金和收益。

通过供应链金融保理ABS，供应商可在原合同约定付款时间，按照一定的价格将应收账款转让给保理商，并取得相应的款项，将

流动性较差的应收账款变现为具有较高流动性的货币资金，从而盘活资产，降低了资金占用成本。对于房地产企业，可以通过此方式延长付款账期，缓解其流动性压力。

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